Проектите за обновяване на многофамилните жилищни сгради пораждат множество въпроси. Те са свързани най-вече с нормативната база за уреждане на взаимоотношенията между собствениците на имоти в сгради в режи на етажна собственост.
Лорита Радева
В момента в 18 общини тече информационна кампания за демонстрационен проект на Министерството на регионалото развитие и благоустройството и Програмата за развитие на ООН. Проектът обаче, чиято крайна цел е обновяването на многофамилните жилищни сгради, поражда много въпроси, свързани с нормативната база за уреждане на взаимоотношенията между соствениците на имоти в сгради в режим на етажна собственост.
Проектът предвижда финансова подкрепа, която включва сто процента разходи за техническо и енергийно проучване и проект за саниране на сградата, обновяване на общите части, организация и администриране на процеса. Заплащат се също двадесет процента от строително-ремонтните дейности на жилищата и сто процента при обновяване на околните пространства.
На пръв поглед подобно решение изглежда изключително привлекателно. Съществуват обаче и редица въпросителни и проблеми.
Като един от най-съществените се очертава изискването за стопроцентово съгласие на живеещите в жилищната сграда и
доброволно сдружаване на собствениците
в етажната собственост чрез регистриране на Сдружение на етажната собственост.
Темата за регистрирането на Сдружения на собствениците на имоти в сгради в режим на етажна собственост е обект на множество обсъждания, кръгли маси и дискусии, свързани с изработването на проект на Закон за етажната собственост. Няколко годишните усилия в тази посока все още нямат своя окончателен резултат, защото въпросителните за обема на отговорностите, които могат да поемат тези Сдружения са твърде много и по значителна част от тях липсва обществено съгласие.
Съчетаването на проблема за необходимостта от обновяване на сградите в режим на етажна собственост, придобиващо популярност като саниране, с необходимостта от стопроцентово сдружаване на собствениците на имоти в тези сгради, допълнително увеличава списъка на въпросителните и още веднъж доказва необходимостта от ясни правни регламенти.
Санирането, най-общо, поставя собствениците пред няколко основни групи проблеми:
Търсенето на решения на тези основни групи проблеми вече има свои примери в практиката.
Възможностите за решаване на проблема с финансирането се търсят в няколко основни посоки.
Една от формите е вече спомената възможност за кандидатстване за финансиране по национални и с международно участие проекти и програми. Проблемът в тази форма е свързан със задължението за поемане на
твърд финансов ангажимент
от страна на собствениците на жилищата в етажната собственост за осигуряване на тяхното дялово участие в осъществяването на дейностите по проекта. При тази проектна форма предимство имат онези сдружени етажни собствености, които се ангажират със солидарност с неплатежоспособните собственици.
В конкретния случай на демонстрационния проект с подкрепата на ПРООН предварителните изчисления, направени за осем-етажен панелен блок, показват следното: разходите за един квадратен метър разгъната площ са 105 лева, като 54 лв. от тях се покриват чрез външно финансиране (от проекта), а останалите 51 лева - от собствениците. Подобна сума, отнесена към стандартните двустайни жилища е свързана с инвестиция, коята не е във възможностите на всяко домакинство, а изискването е за стопроцентово съгласие и участие.
Друга възможна и прилагана форма е получаването на заеми при облекчени условия. Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР) предоставя общо 50 млн. евро за енергоефективни мерки по жилищата при двадесет процента безвъзмездна помощ. Практиката обаче показва, че по тази линия са осъществени само два проекта за цялостно саниране на сгради и са направени едва 3-4 запитвания.
Все по-често решаването на проблема с
финансирането се търси чрез надстрояване на сградата,
като на инвеститора се предоставя правото чрез продажба или отдаване под наем на новоизградените жилищни пространства да възстанови вложените средства за саниране на сградата.
Този вариант има пряка връзка с решаването на множество други проблеми като техническото, конструтивно и енергийно обследване на сградата, проверка на възможността за надстрояване за съответствие с действащия застроителен план, изработване и утвърждаване на проект, проблеми на правото на строеж и надстрояване, проблеми с правото на собствеността върху земята, върху която е изградена сградата и много други.
Предимството, което определя значителния интерес към тази форма, е фактът, че практически инвеститорът финансира изцяло санирането на сградата и собствениците на имоти в етажната собственост са "освободени" от необходимостта да правят разходи.
И в този случай обаче не отпада необходимостта от стопроцентово съгласие на всички собственици, а част на вариантите изискват и регистрирането на Сдружение на собствениците на етажната собственост.
Възможните варианти за решение в този случай, са в пряка зависимост от това, кой е носител на правото на строеж в етажната собственост и кой е собственик на земята, върху която е изградена сградата. В общия случай – собствениците на имоти в сградата притежават правото на строеж, но
не са собственици на земята.
В тази ситуация примерите, които могат да бъдат проследени на различни етапи на практическото им изпълнение, най-общо се свеждат до следните:
Липсата на достатъчно примери от практиката не позволява да се даде категорична оценка за предимствата и недостатъците на всеки от очертаните основни варианти. Всеки от тях обаче поставя проблема за усъвършенстване на съществуващата нормативна база и най-вече на тази в областта на управлението на етажната собственост.